物美零售资本化再下一子:申报首批消费REITs,与两大央企共饮“头啖汤”
2024-02-22 12:16:02 爆炸新闻网

核心提示:于零售企业而言,头啖汤相关基金获批,物美将进一步盘活优质商业存量资产,零售两热门事件促进消费领域投资发展,资本提升消费市场竞争力。化再

作者/梁争誉

国内消费类基础设施公募REITs迈出实质性一步。下申

10月26日,报首根据证监会官网消息,批消四家基金公司上报首批消费基础设施公募REITs。央企其中,共饮中金印力消费基础设施REIT、头啖汤华夏华润商业REIT申报至深交所,物美嘉实物美(需求面积:3000-5000平方米)消费REIT、零售两华夏金茂购物中心REIT申报至上交所,资本均处于已受理状态。化再

中金印力消费基础设施REIT原始权益人为万科旗下印力商用置业有限公司,华夏华润商业REIT原始权益人是热门事件华润置地旗下华润商业资产控股有限公司,嘉实物美消费REIT原始权益人为北京物美商业集团股份有限公司,华夏金茂购物中心REIT原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司。

这4只基金后续若获批,意味着市场首批消费REITs产品问世,万科、华润置地、物美商业、中国金茂将饮“头啖汤”。

物美商业出现在名单中,备受市场关注。除物美商业外,其他3家企业均为房地产开发企业,华润置地与中国金茂为央企。

时代周报记者查询发现,物美商业是一家以从事零售业为主的Kicks Jordan企业,控股股东为物美科技集团有限公司(以下简称“物美科技”)。物美科技实际控制人为零售企业家张文中。2003年,张文中曾带着物美商业登陆港股,成为首家赴香港上市的内地民营零售企业。2023年,张文中二次创业项目多点Dmall再次向港交所主板提交上市申请。

底层资产质量几何?

能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs,关键在于底层资产的质量。

据时代周报记者了解,中金印力消费基础设施REIT的底层资产杭州西溪印象城,位于杭州核心商圈大城西板块,建筑面积约25万平方米,有367家商户,是余杭区体量最大的购物中心,出租率99.2%。

此次中金印力REIT的资产方印力集团,是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台,全国在管商业面积超过1200万平方米,资产规模超过1000亿元,整体出租率达95%。

万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的PK God重要股东,对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持,并将部分商业项目委托至印力集团运营管理。截至目前,万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

根据华润置地公告,华夏华润商业REIT的相关资产为位于山东青岛市南区山东路6号的购物商场,即青岛万象城。青岛万象城首期2015年开业,二期2021年开业,拥有近500家店铺,是青岛乃至山东的标杆购物中心。

华润置地在公告中披露,目前预计公募资金将募集69.777亿元,华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%。

华夏金茂购物中心REIT的相关资产为位于湖南长沙岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目,即长沙金茂览秀城。中国金茂称,该项目是集团未来打算重点开发持有的精品物业,建议分拆是集团在资本运作方面的有效尝试,也有利于提升集团及览秀城系列产品的cheap Reps Jordan市场形象及声誉。

本批名单中,嘉实物美消费REIT备受关注。

嘉实物美消费REIT此次入池资产为物美商业位于北京中心城区的消费基础设施资产,包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目,总建筑面积77894.28平方米,当期目标不动产评估值总额为10.44亿元。各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市,以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业,是典型的保障首都基本民生的社区商业项目。

盘活商业资产

于零售企业而言,相关基金获批,将进一步盘活优质商业存量资产,促进消费领域投资发展,提升消费市场竞争力。

业内人士认为,消费基础设施REITs的面世反映了REITs市场的持续创新和高质量发展,也将推动相关产业链发展,创造更多就业机会,促进国内消费市场增长,为投资者提供更多投资机会,进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。

时代周报记者注意到,此次入选的4只基金中,只有嘉实物美消费REIT的原始权益人为零售企业,其余皆为房地产开发企业。这意味着,物美创始人张文中的资本化版图将再下一子。

今年6月23日,张文中的“二次创业”项目Dmall Inc.(多点数智有限公司)向港交所递交招股书。张文中曾多次强调,多点Dmall将坚持“全面的数字化、彻底回归商业本质”的内核。

而对于长期经营不动产业务的开发商而言,消费类基础设施公募REITs的落地,同样意义重大。

万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通,万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

华润置地董事会主席李欣也曾公开表示,今年3月国家发改委、中国证监会同步拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围,首次将商业地产纳入其中,这意味着全资产时代由此开启。

华润置地2023年中报透露,公司已经启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设,随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持,将加快推动向资管业务转型,打造新的业绩增长极。

“建议上市为本公司提供另一种以股权为基础的融资方式,其将使本集团的集资方式及平台多元化,并减少对传统债务融资方式的依赖。”华润置地表示,通过公募基金上市,公司将能够盘活其基础设施资产,避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响,亦将增强滚动投资能力及可持续营运,有利于公司的长期表现。

中国金茂表示,在境内公开募集设立REITs并独立上市能够为集团提供股权性质融资,有效补充权益资本金,一方面能够有效助力未来持有型资产的再投资开发建设,形成投资、运营、退出的业务闭环,另一方面也能够在一定程度上优化财务表现。

业内人士认为,房地产行业近两年经历了前所未有的冲击,行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段,活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次中金印力REIT如能成功发行,打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”,不仅将助力万科的长期发展,对于房地产企业而言也将提供新的解题思路。